Nova lei reduz multas de condom�nio para 2%

O novo Código Civil, que entra em vigor no dia 11 de janeiro de 2003, reduzirá as multas para maus pagadores das taxas condominiais e flexibilizará as formas de uso das garagens, entre outras mudanças na administração de condomínios. Parte da lei que rege o setor, em vigor desde 1964, será substituída pelo código. O texto tem causado polêmica entre especialistas do mercado imobiliário. O artigo 1336 está no centro das discussões. Ele reduz a multa por atraso no pagamento do condomínio para o limite de 2%, com juro máximo de 1% e sem correção monetária. Atualmente, o valor da multa pode chegar a 20% mais correção monetária. Para José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) e especialista da OAB em direito imobiliário, o dispositivo é um prêmio ao mau pagador. ?A inadimplência vai crescer?, alerta. Graiche prevê que o afastamento da ameaça de multas pesadas fará as pessoas priorizarem o pagamento de contas com juros mais altos, caso do cheque especial e cartão de crédito. Em São Paulo, segundo a Aabic, 19% dos condôminos têm dificuldades para cumprir seus compromissos. A redução da multa é, na verdade, uma adequação dos condomínios a outras leis federais, como o Código do Consumidor, que já praticam o limite de 2%. A opinião é do advogado Marcelo Salomão, consultor jurídico da Associação Brasileira de Lojistas em Shopping (Alshop). ?Se o nível de inflação é baixo, é normal que o valor das multas diminua?, opina. E apesar de concordar com o possível aumento da inadimplência, Salomão prefere apostar que a redução vai estimular a negociação e o pagamento dos débitos. ?A multa menor é um passo para a quitação da dívida?. Na raiz das críticas à redução da multa está o temor de que o crescimento da inadimplência prejudique aqueles que pagam em dia, principalmente em edifícios residenciais. Com a diminuição das receitas, estes condôminos acabam obrigados a optar entre o aumento da mensalidade para manter o orçamento ou a diminuição dos gastos, apelando para medidas como a redução do consumo de energia elétrica e corte de funcionários. O Código estabelece, no artigo 1337, uma espécie de salvaguarda para a inadimplência. Pela nova lei, em caso de não pagamento da mensalidade o condômino pode ser obrigado a pagar multa equivalente a cinco vezes as despesas condominiais. O sucesso da norma, no entanto, causa dúvidas, porque a punição depende de decisão em assembléia com a presença de 3/4 dos condôminos, quórum dificilmente alcançado. Graiche ainda alerta para o crescimento dos custos das administradoras, que pode pressionar as taxas de condomínios e aumentar mensalidades. ?Teremos problemas na gestão do fluxo de caixa e para combater a inadimplência será preciso realizar investimentos nos serviços de cobrança?, explica. Cerca de 80% dos condomínios de São Paulo contam com serviços terceirizados de administração, que custam entre 5% e 10% da receita ordinária de condomínio. Outro ponto de discórdia é o artigo 1331, que libera a venda ou aluguel de garagens para pessoas de fora do condomínio. Atualmente, este tipo de decisão é estabelecida pelas convenções de condomínios, que por questões de segurança raramente permitem o repasse para pessoas estranhas. O texto do novo Código Civil autoriza o proprietário a locar ou mesmo vender as partes acessórias de sua unidade, o que, dependendo da construção, abrange garagens e pequenos depósitos. Também promete causar confusão a multa no valor de dez vezes a taxa condominial para moradores que apresentarem comportamento ?anti-social?. ?É uma novidade interessante, principalmente para estabelecimentos comerciais que podem ser prejudicados por atitudes de vizinhos?, diz Salomão. O código, no entanto, não estabelece os detalhes para determinar exatamente quem são os ?anti-sociais?. As apostas são que eventuais aplicações de multas têm tudo para terminar na Justiça, que determinará a legalidade da punição.