Bancos come�am a disputa por clientes

| Nice de Paula Globo Online Rio de Janeiro - ?Bancos de grande porte procuram candidatos a mutuários que queiram tomar R$ 15 bilhões em empréstimos para financiar compra de imóvel novo ou usado. Oferecem prazo de pagamento de até 25 anos, juros compatíveis com a legislação ou mais baixos. Não é necessário experiência profissional registrada em carteira de trabalho e nem nome limpo na praça?. O anúncio fictício reflete o que está acontecendo no setor de crédito imobiliário do País. A fila de espera por um disputado empréstimo para realizar o sonho da casa própria começa a ser substituída por inédito cenário de concorrência, onde parece haver mais dinheiro para emprestar do que brasileiros com condições de arcar com os custos de um financiamento. Duvida? Então preste atenção aos intervalos do horário nobre da TV, onde o ex-jogador de futebol Raí - ídolo do público masculino pelo talento no futebol e do público feminino pela beleza que acrescentava aos jogos - alardeia as vantagens da linha de crédito e tenta convencer a população a tomar um empréstimo. Tudo pago pela Caixa Econômica Federal dentro da campanha de marketing batizada de Feirão da Casa Própria. ?O Feirão da Casa Própria é na verdade um conceito e não uma feira propriamente dita. Todas as linhas de crédito da Caixa, e são inúmeras, estão funcionando normalmente e o interessado pode procurar qualquer agência da Caixa. Agora, nas cidades onde houver oportunidade de reunir de todos os parceiros do setor imobiliário no mesmo espaço, isso será feito. Todas as linhas de crédito da Caixa, e são inúmeras, estão funcionando normalmente?, explica José Domingos Vargas, superintendente da Caixa no Rio. A campanha publicitária - cujos custos a Caixa não revela - se justifica em números. O banco conta este ano com o maior orçamento da História para financiamento imobiliário: R$ 10,9 bilhões. Até junho só tinha emprestado R$ 3 bilhões, um quarto do total. Para desencalhar tanto dinheiro, além do sorriso do Raí, a Caixa também aposta na redução das exigências feitas aos candidatos. O banco já não dispensa nem mesmo quem está com nome em cadastro negativo de crédito como SPC e Serasa. Nesse caso, a Caixa faz uma pré-aprovação do cadastro e aguarda que o cliente limpe seu nome para poder assinar o contrato. O comprovante de renda - outro entrave num País de informais como o Brasil - já pode ser substituído por recibos de pagamento de aluguel. ### Bancos privados reduzem juros no SFH Além das 36 diferentes opções de crédito disponíveis hoje, a Caixa pretende reabrir no ano que vem o financiamento com recursos da poupança com juros menores do que os 12% ao ano, previstos nas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que regula a concessão de crédito imobiliário com dinheiro da caderneta e para imóveis com valor máximo de R$ 350 mil. Essa modalidade de crédito estava congelada há 13 anos. Entre os bancos privados, a situação não é muito diferente. O Itaú já anunciou para setembro a redução de 12% para 8% nos juros cobrados no SFH. A redução vale para os primeiros três anos do contrato, numa clara intenção de estimular o candidato a dar o passo inicial na direção do banco. E, no mercado, a expectativa é que o Bradesco seja o próximo a anunciar condições mais atraentes para o crédito de imóveis. Dados da Associação Brasileira de Crédito e Poupança (Abecip) mostram que, sem contar a Caixa, os bancos emprestaram R$ 2,5 bilhões ao financiamento de imóveis nos primeiros sete meses deste ano, o maior volume da década para o período. A expectativa é fechar o ano com R$ 4 bilhões emprestados. Só em julho, foram R$ 519,4 milhões, cifra que representa um aumento de 86,7% em relação a igual mês do ano passado e supera em muito a expansão de 50% determinada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para que os bancos se livrem da obrigação de aplicar 65% dos depósitos da poupança no crédito à casa própria. E a determinação do CMN foi alvo de queixa dos bancos, porque o percentual foi considerado alto. ?Na verdade, os bancos não reclamam do percentual em si, porque tendo demanda pelos empréstimos os bancos arrumam os recursos. A preocupação é se fixar um percentual, os bancos oferecerem as linhas de crédito e o mercado não absorver?, diz José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip. Segundo Pereira, se há um problema que o mercado não tem hoje é de falta de dinheiro para o setor imobiliário. ?A época está muito propícia para tomar um financiamento imobiliário?, afirma o superintendente da Abecip. Opinião completamente contrária tem o economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças e especialista em finanças pessoais. ?Do ponto de vista do consumidor que pretende comprar um imóvel financiado, o melhor a fazer agora é esperar. Se puder, espere pelo menos até o início do ano que vem, porque a competição entre os bancos nesse setor está apenas começando, as condições vão melhorar, os juros vão cair mais. E quem fizer o empréstimo agora com taxa de 12% vai pagar isso por 10 ou 15 anos, mesmo que em alguns meses esses juros caiam para 5%?, afirma. Segundo Oliveira, só deve correr para assinar o contrato quem acreditar que a economia vai se desequilibrar e que as taxas de juros vão subir. Não é o que ele e nem a maioria do mercado espera, mesmo levando em conta a crise política em curso. A aposta da maioria é de que, já no mês de setembro, o Banco Central comece o processo de redução da taxa básica de juros, a Selic, que influencia as demais taxas de juros praticadas no País. No caso do financiamento imobiliário, além das taxas de juros propriamente ditas, a Selic também afeta a Taxa Referencial (TR), que aparece na maioria dos contratos como indexador das prestações e do saldo devedor. A TR é calculada mensalmente pelo Banco Central com base na média paga pelos principais no CDBs, que, por sua vez, levam em conta a Selic. A TR tem ficado em torno de 0,3% ao mês, o que faz com que um financiamento taxado em TR mais 12% ao ano tenha para o mutuário um custo de até 16% ao ano. ### Mudança na regra trouxe mais recursos A melhora no cenário de crédito imobiliário é resultado de uma série de fatores. Um dos principais foi percepção, por parte dos bancos, de que num cenário de economia estável e juros mais baixos, eles deixariam de ganhar dinheiro aplicando apenas em títulos do governo e seria necessário ampliar a carteira de crédito. O movimento de compra de financeiras por parte de grandes bancos foi um sinal claro desta aposta. ?O sistema financeiro está ampliando sua carteira de crédito como um todo e o crédito imobiliário está incluído. Há uma expectativa de redução das taxas de juros e os bancos, analisando os fundamentos da economia, não deixam para começar em cima da hora para não ficar fora do mercado?, analisa o superintendente-técnico da Abecip, José Pereira Gonçalves. O economista Miguel Ribeiro de Oliveira observa ainda que o crédito imobiliário tem uma característica especial para o banco. ?Como são financiamentos de longo prazo, ao conceder o crédito o banco tem a garantia de ter o cliente ligado ao banco por 10 ou 15 anos, pagando não só os juros do financiamento, como também consumindo outros produtos do banco e pagando tarifas?, diz. Outro fator que ajudou a melhorar a oferta de recurso foi a mudança na legislação, com a introdução do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que possibilita empréstimos com regras mais livres do que aquelas previstas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para os financiamentos com recursos da caderneta de poupança. ?O que diferencia o SFI é basicamente a origem do recurso, que vem do mercado. O SFI tem maior flexibilidade, menor fisco jurídico e deve avançar muito nos próximos anos porque depende de taxas de juros mais baixas e os juros vão cair naturalmente?, explica Domingo José Vargas, superintendente da Caixa no Rio de Janeiro. Mas a principal inovação do SFI foi a chamada alienação fiduciária, forma de garantia do empréstimo em que o imóvel fica em nome do banco e não do comprador. Isso facilita a possibilidade de venda do imóvel em caso de pagamento da dívida, ou seja, reduz o risco do banco na operação. Criada para o SFI, a alienação fiduciária passou a ser adotada também nos contratos do SFH, em substituição à hipoteca do imóvel. Outra mudança foi a correção mensal das prestações e do saldo devedor com base no índice de remuneração da poupança, a TR. Na maioria dos contratos, a regra substituiu o reajuste anual das prestações. ?Aquela regra antiga de corrigir a prestação uma vez por ano com base no reajuste salarial foi extinta. Não pode ter contrato é vinculado ao salário. A vantagem da correção mensal da prestação é acompanhar o saldo, também corrigido pela TR. Isso equilibra a prestação com a dívida e reduz a probabilidade de ainda haver saldo devedor quando acabar de pagar a prestação?, explica o superintendente da Abecip. ### Renda faz casa própria continuar sonho Por mais que o cenário esteja mudando, a compra da casa própria continua sendo um sonho para a maioria dos brasileiros, sobretudo aqueles que têm renda tão baixa que se beneficiem dos programas subsidiados pelo poder público e nem tão alta para atender às exigências dos bancos. Para se protegerem contra o risco de inadimplência, os bancos fixam entre 20% e 30% o percentual máximo da renda que pode ser comprometido com o pagamento da prestação, incluindo também seguros e taxas de administração. Um financiamento de R$ 100 mil, por exemplo, com juros de 12% ao ano mais TR e prazo de 15 anos vai gerar uma prestação mensal de R$ 1,5 mil, sem contar taxas e seguros. Se o banco permitir o comprometimento de 25% da renda, significa que o candidato terá que comprovar um renda, bruta ou líquida, dependendo do banco, de R$ 6 mil. A maioria dos bancos permite usar o conceito de renda familiar, mas apenas com a soma de salários dos cônjuges. Quem vai se candidatar ao empréstimo também precisa estar preparado para algumas despesas extras, como taxas de cadastro, certidões do imóvel, registro, impostos, taxas para saque do FGTS, cujos valores variam de banco para banco. Também é importante ficar atento às ofertas e promoções feitas pelos bancos. Alguns, como HSBC, oferecem juros abaixo de 12%, desde que o cliente pague as prestações em dia. O Santander também tem duas linhas diferenciadas. A SuperCasaPrópria é uma variação do SFH, mas com juros de 10,95% nos primeiros oito primeiros anos de financiamento e 8,95% a partir do nono ano e sorteio mensal de dinheiro.