Inadimplência cai e derruba retomada de imóveis pela Caixa

A Caixa Econômica Federal, responsável por dois de cada três financiamentos imobiliários realizados no Brasil, reintegrou 8.762 imóveis no primeiro trimestre de 2025. O número 33,4% menor do que o registrado no mesmo período do ano passado (13.166 propriedades) se justifica pela redução da inadimplência dos contratos.

O número de reintegrações é o menor para o mesmo período desde 2022 (812) e interrompe sequência de altas. Os dados obtidos pelo UOL via LAI (Lei de Acesso à Informação) mostram ainda que o valor total dos imóveis retomados somou R$ 1,15 bilhão, uma queda de 25,8% em relação ao mesmo período de 2024 (R$ 1,55 bilhão).

A taxa de desemprego no menor patamar da história e a evolução do ganho médio dos brasileiros são consideradas determinantes para a redução das reintegrações. "Essa queda [das retomadas] reflete o mercado de trabalho mais aquecido e a ampliação das renegociações com os bancos. As famílias conseguiram se reorganizar financeiramente", diz Bruno Pira, especialista em mercado imobiliário.

O percentual de atrasos por mais de 90 dias para a quitação dos financiamentos da Caixa recuou para 1,19% ao longo de todo o ano passado. Segundo os balanços do banco estatal, a taxa é 0,43 ponto percentual inferior à registrada um ano antes. Ainda que tenha voltado a subir no primeiro trimestre de 2025, para 1,42%, o cenário não afeta as recuperações, normalmente realizadas após períodos mais longos sem os pagamentos.

No acumulado do ano passado, a Caixa reintegrou 49.935 imóveis (o banco não informa quantos imóveis financiados fazem parte da carteira). A quantidade superou o recorde do ano anterior, marcado pela retomada de 39.591 unidades.

Número de recuperações foi praticamente nulo durante a pandemia. No período da pandemia de Covid-19, o governo autorizou medidas para não prejudicar quem foi afetado financeiramente pela emergência de saúde. Pausas e reduções temporárias nas parcelas reduziram as recuperações no período, levando às baixas históricas no início da década.

Apesar de encarecer e dificultar novos financiamentos, a elevação da taxa Selic para 15% ao ano, o maior patamar desde 2006, não altera os pagamentos dos contratos já firmados com o banco. "Quem pega um empréstimo, mesmo que com juros altos, normalmente tem uma programação financeira, pelo menos para um curto prazo, e dificilmente deixa de honrar as primeiras parcelas", avalia Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário.

Desde novembro do ano passado, foram adotadas regras mais restritivas para a liberação do crédito imobiliário no Brasil. As mudanças elevaram de 20% para 30% o percentual mínimo de entrada para a aquisição do imóvel. "Em alguns casos, o máximo que os compradores conseguem de financiamento é 50% do valor do bem", ressalta Tapai.

Com as mudanças, o banco estatal firmou 164,2 mil contratos no primeiro trimestre deste ano, número 10,4% menor do que as assinaturas celebradas entre janeiro e março do ano passado. Como consequência, a carteira de crédito imobiliário da Caixa subiu 12,7%, de R$ 754,3 bilhões para R$ 850,4 bilhões, e registrou a evolução anual mais baixa desde o segundo trimestre de 2022 (12,4%).

O período é estipulado pela lei 9.514/97. Ainda assim, Lucas Bettim, especialista em direito imobiliário, afirma que a maioria dos bancos adota um intervalo de tolerância de até três parcelas em atraso antes de formalizar a notificação extrajudicial no cartório. "O intervalo constitui uma janela crítica para negociação antes do início oficial do processo de retomada", explica.

Sem a quitação, o cartório assume o direito de transferir a propriedade em nome do credor, que assume o compromisso de direcionar o imóvel para ser leiloado em duas etapas: o primeiro para definir o lance mínimo do bem e, em seguida, ocorre um leilão com a adição do valor da dívida.

"Entre a primeira parcela em atraso e a realização do segundo leilão, o prazo médio é de seis a oito meses, podendo variar conforme a agilidade do cartório e do credor. Em caso de judicialização, esse prazo se estende significativamente", diz Lucas Bettim, especialista em direito imobiliário.

"Os procedimentos internos costumam demorar até que a instituição inicie efetivamente o processo de cobrança e leilão do bem", destaca Tapai. Pira, por sua vez, entende que os juros altos abrem margem positiva para os clientes. "O valor presente do dinheiro permite um bom desconto, o que pode gerar condições vantajosas para quem busca comprar para morar, investir ou regularizar seu financiamento em atraso", avalia.