O MERCADO IMOBILI�RIO E AS MUDAN�AS dA LEI

Nos últimos 10 anos houve uma verdadeira revolução no mercado imobiliário. O seu crescimento é fruto da remoção quase completa de obstáculos, e a sustentabilidade desta evolução é proporcionada pelo equilíbrio macroeconômico e pelo aperfeiçoamento dos mecanismos regulatórios recentemente aprovados. As leis brasileiras de proteção aos interesses de tomadores e fornecedores de crédito, até bem pouco tempo atrás, impediam a expansão do mercado, uma vez que a falta de segurança legal fazia aumentar as taxas de juros e exigia garantias reais extraordinárias. Diante desta realidade foi promulgada a Lei 9.514/97, que permitiu a utilização da alienação fiduciária como garantia nos negócios imobiliários, para assim imprimir eficácia e rapidez nos processos de recuperação dos créditos. A Lei 11.079/2004, que instituiu o regime das Parcerias Público-Privada contribui para o avanço do SPE, que nada mais é que uma empresa criada para um fim específico. Quando se constitui uma, cria-se um instrumento que permite a segregação dos ativos, oferecendo, dessa forma, maior transparência e segurança aos investidores. Em 2014, foi promulgada a lei que instituiu o Patrimônio de Afetação. Afetar um empreendimento significa segregá-lo do patrimônio geral da empresa. Outro importante passo foi a Lei 12.414/2011, que criou o cadastro positivo, que nada mais é que um arquivo de informações comportamentais que evidenciam as características do bom pagador, possibilitando-lhe o acesso ao crédito de forma mais ágil, simples e a um custo menor. Até o advento do cadastro positivo, a legislação brasileira se ocupava somente com a anotação da análise e da circulação de informações de cunho negativo, ou seja, que retratam os compromissos assumidos e não cumpridos pelos cadastrados, logo, não se gerava nenhum privilégio para o bom pagador. Embora o custo do capital seja diretamente proporcional à inadimplência, deve-se considerar um universo maior, composto não apenas por informações de cunho negativo, mas também pelos compromissos assumidos e pontualmente adimplidos pelo cadastrado. Com esta análise mais ampla é possível individualizar o custo do capital, aplicando, assim, taxas de juros condizentes com o risco da operação. Apesar dos avanços dos últimos anos, muito ainda pode ser feito para garantir a segurança das operações e, consequentemente, diminuir o custo do crédito. É notório que se caminhou a passos largos nos últimos anos. Nunca, até então, se fez tanto pelo setor imobiliário. Esperamos que estes avanços contribuam para diminuir o nosso déficit habitacional.