O PAPEL DA TITULAÇÃO NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A lei nº 13.465/2017 introduziu uma série de modificações na legislação urbanística até então vigente, e uma das principais foi a ênfase dada à titulação nos procedimentos para regularização fundiária, urbana e rural. Têm sido frequentes as alusões, nos meios de comunicação e por representantes de órgão governamentais, à recém-conquistada facilidade para titulação de imóveis como sendo a solução para todos os males causados pela informalidade nos municípios brasileiros. De início, chama-se a atenção para uma confusão que está sendo feita, ao se considerar regularização fundiária e titulação como sinônimos. Pode-se dizer que o Brasil, hoje, é reconhecido no âmbito internacional como referência quando se trata da temática da regularização fundiária, com bons e maus exemplos nesse sentido, mas sem considerá-la como sinônimo de titulação, o que corresponde a apenas um dos vieses da regularização. A discussão acerca do papel da titulação nos programas e projetos de regularização fundiária ganhou proeminência com as ideias do peruano Hernando de Soto, em seu livro O Mistério do Capital, publicado em 2001. Para ele, o grande desafio dos países em desenvolvimento é garantir acesso ao crédito, o que poderia acontecer através de programas de titulação nos assentamentos informais, na forma de propriedade privada individual. Isso faria com que os ocupantes, seguros de sua posse, tivessem acesso ao credito formal e investissem em melhorias nas suas propriedades. Iniciativas em diversos países, com base na teoria de De Soto, foram conduzidas. Ao passar dos anos, no entanto, os argumentos do peruano foram sucumbindo, por se mostrar simplistas ao tratar de um assunto de extrema complexidade, e até mesmo o Banco Mundial e agências multilaterais passaram a rever seus programas de incentivo à uma regularização nestes moldes. O problema é que os modismos chegam com certo atraso ao Brasil e, o que já aparece como altamente questionável e até superado na literatura especializada, aporta por aqui como ?a bola da vez?. A privatização de áreas públicas com títulos de propriedade individuais e sem projetos consistentes de regularização fundiária, de acordo com especialistas como Edésio Fernandes e Raquel Rolnik, não tem surtido os resultados esperados. Nesse viés, alerta-se para o risco no reducionismo promovido por uma política pública de regularização fundiária com tamanho enfoque na titulação, e na possibilidade de utilização desse mecanismo como capital político, para não se dizer eleitoreiro. Isso não quer dizer que títulos não sejam importantes, e os são por uma série de razões. Mas não se bastam em si. Como diz Fernandes, a obrigação do Estado não é distribuir propriedade, mas sim de reconhecer o direito social de moradia. Enfim, regularizar assentamentos informais de baixa renda em terras públicas, que tiveram origem com ocupações individuais ou coletivas, demanda uma abordagem completamente diferente da que deve ser utilizada para enfrentar a subdivisão irregular de terras originadas por ações ilegais de incorporadores, loteadores, grileiros. Nos resta esperar que sejam realizadas avaliações por valores de mercado, que os processos de reintegração de posse em propriedades ?irregularizáveis? continuem sendo conduzidos; e que as regularizações de interesse social não tenham como único foco e solução a titulação da propriedade privada individual, pois isso poderá representar um tiro no pé dos atuais ocupantes.