Venda de im�vel e a contamina��o ambiental

| Roberto Roche * Toda vez que alguma construtora ou indústria contrata meus serviços de consultor ambiental a primeira pergunta que faço é de como era antes a situação do imovél. E por que deste questionamento? O de licenciamento ambiental é um velho conhecido das construtoras e indústrias. Porém, poucas delas estão cientes da necessidade de efetuar a baixa do licenciamento e das conseqüências de não adotar tal providência quando do encerramento das atividades em determinado estabelecimento. No Estado de São Paulo, por exemplo, a legislação estabelece que os empreendimentos sujeitos ao licenciamento devem comunicar ao órgão ambiental o encerramento de suas atividades. Junto a comunicação, deve ser apresentado o plano de desativação que indique eventuais medidas de recuperação ambiental que serão adotadas nas áreas a serem desocupadas, cabendo ao empreendedor implementar as medidas indicadas no plano. Apesar da obrigação legal, com freqüência os estabelecimentos são simplesmente desativados sem qualquer comunicação não necessariamente por má-fé, mas também, por desconhecimento da obrigação. Em tais casos, os problemas mais sérios aparecem quando o imóvel é vendido. Do lado do empreendedor original, além de multas administrativas (geralmente menos relevantes), a autoridade ambiental poderá determinar a recuperação de eventual dano ambiental ainda que o imóvel já tenha sido transferido a terceiro. Mas a questão não se encerra na responsabilidade perante a autoridade ambiental. O empreendedor original também poderá enfrentar problemas na sua relação com o terceiro adquirente do imóvel. Dependendo do contrato e das circunstâncias do caso concreto, o vendedor poderá ser obrigado a indenizar o comprador com base em diversos argumentos, que incluem desde quebra de representações até violação da boa-fé contratual em virtude da não comunicação dos danos ambientais existentes no imóvel. Do lado do comprador do imóvel, a situação é igualmente desconfortável. Afinal, sua propriedade pode carregar contaminações ambientais que precisarão ser dimensionadas e eventualmente remediadas. Mesmo que a responsabilidade pela recuperação possa ser atribuída também ao empreendedor original, o novo proprietário poderá vir a sofrer eventuais restrições e preocupações decorrentes da contaminação. (*) É doutor em Biogeoquímica e consultor ([email protected]).